【案情简介】
2001年黄石某房地产开发有限公司（下称该房产公司）取得黄房售字（2001）0016号商品房预售许可证，并向社会不特定对象公开销售青山花园小区商品房屋。2013年10月24日，徐某与黄石某房地产公司签订商品房买卖合同，购买青山花园第四幢三单元七层B号房屋，该合同明确约定房屋土地性质为出让，土地适用年限70年。该房产公司通知办理土地使用权登记后，徐某才发现：土地性质为划拨。经查，黄石市人民政府下发了黄政办发[1997]11号文,同意该房产公司将青山花园小区20%的房屋作为商品房销售。但是，在土地分割时该房产公司没有为徐某补办出让手续，导致徐某的土地使用权类型仍为“划拨”。
徐某等50名业主委托我所律师向法院提起诉讼，主张该房产公司公司补办土地出让手续、补缴相应土地出让金。一审法院以《商品房买卖合同》中的描述的土地取得方式为“出让”的条款无效为由驳回徐某等50人的诉讼请求。
徐某等50人不服一审判决，委托我所律师提起上诉。二审裁定发回重审。重审一审以涉案合同“出让”条款无效和徐某诉讼请求已过诉讼时效为由驳回徐某等人的诉讼请求。徐某不服，再次委托我所提起上诉，（重审）二审以涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示为由，撤销（重审）一审判决，支持徐某等人的诉讼请求。
【代理意见】
（重审）二审代理意见认为徐某与该房产公司之间为商品房买卖合同关系，该房产公司有义务为徐某等人补办土地出让手续并向其交付办理出让土地使用权证的相关文件。具体而言，包括：
一、徐某与该房产公司之间系商品房买卖合同关系。
1、根据黄石市人民政府黄政办发【1997】11号文的规定，经济适用房项目中除依法应向特定困难群体按照政府定价或指导价进行销售外，还允许有20%的房屋作为商品房对外销售。所以，青山花园项目经济适用房中的部分房屋本身可以作为商品房对外销售。
2、双方签订的《商品房买卖合同》第一条明确约定，该房产公司以出让方式取得青山桥100号地块，土地使用年限70年；该合同第二条再次明确：徐某购买的是商品房，该房产公司取得商品房预售许可证号为黄房售字（2001）第16号。故该房产公司向徐某销售的是商品房（住宅）。
3、该房产公司与青山花园项目起诉业主约50人签订的《商品房买卖合同》均约定土地性质为出让土地，且合同中“出让”字样既有被上诉人直接加盖“出让”图章所形成，也有该公司销售人员手写形成，因此，该房产公司辩称合同中约定的“出让”字样系笔误的说法明显不能成立。
4、根据有关规章和政策，经济适用房应当向特定困难群体销售。但是，本案中，被该房产公司却通过公开销售渠道——房交会向社会公开出售，而且宣称其销售的是商品房。因此，从销售方式看，该房产公司实际从事的也是商品房销售行为。
二、该房产公司应当为徐某补办土地出让手续，并向徐某交付办理出让土地使用权证的相关文件。
商品房为完全产权房屋，其对应的土地性质为出让土地。而本案中，该房产公司已将划拨土地分割单交付徐某，造成其向买受人分别交付出让土地分割单已为不可能的事实，为此，该房产公司依法应当采取补救措施，根据国土部门要求补缴土地出让金，并向徐某交付办理出让土地使用权证的相关文件，从而完全履行其商品房买卖约定的交付商品房的义务。
三、该房产公司为徐某补办土地出让手续，并向徐某交付办理出让土地使用权证的相关文件没有任何法律障碍，理由有：
1、国家鼓励土地有偿使用，补缴土地出让金符合国家政策。
2、相关规定明确了划拨土地上建设的房屋可以通过补办土地出让手续取得完全产权。
3、实践中，各省市均明确了划拨土地上建设房屋补办土地出让手续取得完全产权的路径是可行的。
4、针对徐某和代理人的多次咨询，黄石市国土资源局明确说明涉案房屋可以通过补缴土地出让金取得完全产权。
5、该房产公司因建设青山花园项目而与有关部门之间形成的是建设项目行政审批关系，徐某与该公司之间则是一个商品房买卖合同关系，两者属于不同性质的法律关系，受不同部门法律的调整。本案中，无论今后谁补交土地出让金，都不会改变青山花园原是经济适用房项目这一性质。因此，本案的审理并不存在司法权与行政权发生冲突的问题。
四、徐某的诉讼请求属于人民法院民事案件审理范围，且表述规范、明确。
1、徐某诉讼请求中“为原告补办土地出让手续”系行为给付之诉，即该房产公司应当代徐某向国土部门提出补办土地出让手续的申请，显然不是要求该房产公司作出具体行政行为。一审判决认定该项诉讼请求属于行政机关的职权范围明显属于偷换概念。
2、徐某诉讼请求中“补缴相应的土地出让金”属于补办土地出让手续这一行为过程中必然发生的费用，该费用由国土部门依法委托评估后根据国家有关规定计算得出，属于行政权的一部分，徐某无权明确，也无需明确数额。原审判决认定该项诉讼请求为金钱给付之诉，明显错误。
3、徐某诉讼请求中“交付办理出让土地使用权证的相关文件”为特定物给付之诉。原审判决根据该房产公司只向徐某交付划拨土地分割单的事实，就贸然认定该房产公司已经履行了“交付办证资料的义务”显然错误。
因此，徐某与该房产公司之间为商品房买卖合同关系，该房产公司有义务为徐某补办土地出让手续并向徐某交付办理出让土地使用权证的相关文件。
【判决结果】
（重审）二审撤销一审判决，判决该房产公司在判决生效60日之内补办诉争房屋土地出让手续，补缴相应土地出让金，并向徐某交付办理出让土地使用权证的相关文件，同时判决如该房产公司未履行该义务徐某可代为履行，所产生的费用依法向该房产公司追偿。
【裁判文书】
（重审）二审认为，本案争议焦点是：一、应如何认定诉争合同约定房屋土地使用权为“出让”方式取得的问题；二、徐某的诉讼请求应否得到支持的问题。
关于焦点一，二审法院认为，青山花园作为该房产公司开发的政府安居工程项目，享受相应的优惠政策，以划拨方式取得土地使用权，并以商品房的形式进行售卖，具有一定的政策背景，该房产公司辩称合同中的“出让”系笔误，但该项目涉案的合同文本均以手写或打印方式约定以“出让”方式取得该宗土地使用权。合同签订后，该房产公司从未就笔误向购房人提出更正。在诉讼之前，也从未提出“出让”系笔误。而作为项目开发商，该房产公司较之购房人，显然更清楚、也更应关注土地使用权的取得方式，对于购房合同约定的双方权利义务存在重大影响的内容，理应采取更加审慎的态度。因此该房产公司称“出让”系笔误的辩解不能成立。虽然合同中填写了批准文件号为“黄国土2001第01号”，但对于购房人而言，该文件记载的土地使用权为划拨等信息内容，无法以显而易见的方式获知，该房产公司亦未将该文件作为合同附件告知购房人。因此，该批准文号的填写，并不能作为判断诉争房屋土地使用权的取得方式的直接依据。而且该文件本身体现的是政府相关部门与该房产公司之间的行政审批关系，其独立于购房人与中房公司买卖合同关系之外，亦属于房屋销售前的房屋开发过程中处理的审批事项。购房人在商品房买卖合同就关涉其利益事项已有明确约定的情形下，基于对合同的信赖，该文件取得和内容并非其关注的重点。而正是这种信赖利益，购房合同的双方当事人在互为对待给付的前提下，无超出合同约定变更合同约定的权利，并作出对自己有利的解释。该房产公司以青山花园系政府安居工程项目，排斥商品房买卖合同中以“出让”取得土地使用权的约定，混淆了其与土地审批部门之间的行政关系和与购房人之间的民事关系，有违合同诚实信用原则。即便如该公司所属述，项目属政府安居工程，媒体进行过相关报道，但纵观本案房屋买卖合同的订立过程、形式和内容，以及营销方式、销售人群等，均具备商品房销售的特点。况且，青山花园项目下的房屋依据当时政策规定，并不排斥部分房源以商品房形式进行销售。作为购房人自然有理由相信：其与该房产公司订立的是商品房买卖合同，该合同约定既是双方意思表示一致的结果，也是对双方权利义务实现的依据。另外，该房产公司还认为青山花园项目系安居工程，具有低于同期房地产价格的优势。对此，徐某一审中提供的和原审法院均收集了多份与青山花园项目同期、不同地段、土地使用权取得方式有别的房屋买卖合同文本，上述证据显示青山花园房屋价格相比当时商品房、经济适用房没有明显差别。结合我市当时房地产属于处于起步阶段、房屋价格形成机制缺乏科学合理依据，故无法使普通人单纯从价格上作出青山花园项目的房屋土地使用权系划拨取得的判断。综上所述，该房产公司否认商品房买卖合同中以出让方式取得土地使用权的约定的效力，其理由不能成立，本院不予支持。
关于焦点二，二审法院认为，本案中，该房产公司与徐某签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效的合同。徐某在支付合同约定的对价后，有权依据双方的约定取得合同项下的权利，包括但不限于取得载有以出让方式取得土地使用权属证书，该房产公司亦有义务交付符合约定的房地产权属性质的房屋。由于该房产公司以安居工程项目取得青山花园地块土地使用权后，在并未变更土地使用权取得方式为出让性质的情形下，却按照商品房对外销售，并与购房人订立载明以出让方式取得土地使用权为内容的商品房买卖合同。无论是出于合同双方均应遵循的诚实信用原则，还是对购房人信赖利益的保护，该房产公司应当将办理房屋所有权证和出让性质土地使用权证的相关文件交付给购房人。而交付办理出让性质土地使用权证的相关文件有赖于该房产公司取得与合同约定相一致的出让性质的土地使用权。作为合同约定的义务，该房产公司在没有法律和政策障碍的情况下，应忠实的予以履行。依照有关规定，徐某诉请该房产公司补办土地出让手续、补缴相应土地出让金，并向其交付办理出让土地使用权证的相关文件，该诉讼请求属于给付之诉。虽然变更诉争房屋划拨性质土地使用权为出让性质涉及行政部门审批关系，但属于该房产公司订立商品房买卖合同时应完成的行为。购房人对此并不产生直接行政审批关系，仅仅作为该土地使用权由划拨性质变更为出让性质这一行政审批效果的承受人。因该房产公司签订商品房买卖合同时未完成划拨性质土地使用权的变更，存在合同义务履行的滞后，因此购房人徐某以此诉请该房产公司补办土地出让手续，构成特定行为给付之诉。而补缴出让金是补办土地出让手续过程中依法产生的必要费用，该费用的数额依赖于相关部门根据国家规定评估确定。至于交付办理出让土地使用权证的相关文件，是中房公司补办土地出让手续和补缴相应土地出让金后，依法产生的结果，并非诉请中该房产公司办理房屋土地使用权证。
故综上所述，二审法院认为徐某的诉讼请求应予支持。
【案例评析】
一、徐某等人的诉讼请求是否存在诉讼时效问题？
1、徐某诉讼请求为物权请求权，不适用诉讼时效。
徐某取得了房屋产权，同时对与房屋相对应的土地处于合法占有的状态，但该占有需要办理登记予以确认，因此现有的物权状态并不圆满，徐某行使物上请求权，要求该房产公司补正该不圆满状态，进而获得完全产权的出让土地使用权，性质当属物权请求权，不应受诉讼时效约束。
2、从债权的角度分析，徐某诉讼请求也不能适用诉讼时效制度
徐某诉讼请求并非金钱给付，而是关系社会公共利益——人民群众的根本利益，如适用诉讼时效，将导致社会不特定人员根本利益受损，而不良商人则可从中渔利，进而引发社会动荡，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条之规定精神，对于涉及社会公共利益的债权请求权不适用诉讼时效，本案中徐某诉讼请求也应为不适用诉讼时效制度的请求权。
3、从履行期限的角度分析，原告诉讼请求也未超过诉讼时效。
涉案房屋销售合同并未约定该房产公司使徐某取得出让土地使用权的时间以及具体路径，履行期限并未确定，因此，应当自徐某提起诉讼之日起算。
另外，该房产公司向徐某提交土地分割转让许可证时，并未明示：在徐某取得划拨土地使用权后，其不会补办土地出让手续、使徐某最终取得出让土地使用权，因此徐某一直合理期待被告补办土地出让手续。直至本案起诉之前，徐某主动向该房产公司提出补办出让手续的交涉，该房产公司才明确予以拒绝，故而该房产公司违约行为发生在徐某向其主张权利之后，如需适用诉讼时效制度，诉讼时效也应从该房产公司拒绝为徐某补办土地出让手续的行为发生之日起算，徐某诉讼请求并未超过诉讼时效。
二、 划拨土地上建设的房屋是否可以通过补办土地出让手续取得完全产权？
1、国家鼓励土地有偿使用，补缴土地出让金符合国家政策。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第3条“国家依法实行土地有偿、有限期使用制度。”之规定。据此，国家是明确鼓励土地有偿使用的。
2、相关规定明确了划拨土地上建设的房屋可以通过补办土地出让手续取得完全产权。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条、《经济适用住房管理办法》第30条第3款以及住建部建保[2010]59号《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》第3条和第4条均对划拨土地上房屋取得房屋产权后补办出让手续，进而取得完全产权予以了明确规定。
3、实践中，各省市均明确了划拨土地上建设房屋补办土地出让手续取得完全产权的路径是可行的。
4、针对徐某和代理人的多次咨询，黄石市国土资源局明确说明涉案房屋可以通过补缴土地出让金取得完全产权。
5、该房产公司因建设青山花园项目而与有关部门之间形成的是建设项目行政审批关系，徐某与该房产公司之间则是一个商品房买卖合同关系，两者属于不同性质的法律关系，受不同部门法律的调整。本案中，人民法院审理的是徐某与该房产公司之间的商品房买卖合同关系，无论判决结果如何，无论今后谁人补交土地出让金，都不会改变青山花园原是经济适用房项目这一性质。因此，本案的审理并不存在司法权与行政权发生冲突的问题。
【结语和建议】
本案是一起群体性纠纷案件，在办理此类案件过程中，我们认为：
一、办理群体性案件按规定报告司法局，取得支持与理解。
二、办理群体性案件，应当首先考虑案件的组织工作，这关系办案过程中的沟通效率。不同于单个当事人，群体性案件当事人众多，且每个案件都是独立的，因此，选取诉讼代表至关重要。
三、办理群体案件尤其应当注意风险提示和风险控制，并全过程作接待笔录，避免案件陷入被动或者发生不利后果时与当事人发生严重分歧。办案关键环节应当制作表格，交由当事人一一填写，而不能交由诉讼代表代办。
四、办理群体性案件更要注重法律分析，收集相关法律规定和案例，并与法官保持密切沟通。本案中，在二审过程中，借鉴图表方式，直观展示我方观点，取得了较好效果。
鄂公网安备 42020402000046号