湖北第五大街房地产有限公司不服阳新县自然资源和规划局出让土地使用权案行政复议决定书

黄  石  市  人  民  政  府

行 政 复 议 决 定 书

黄政复决字[2019]011号

申请人：湖北第五大街房地产有限公司

被申请人：阳新县自然资源和规划局

第三人：黄石市盛源置业有限公司

申请人对原阳新县国土资源局挂牌出让G（2018）X013地块土地使用权的行为不服，于2019年2月26日向本机关申请行政复议，本机关依法予以受理。案件审理期间，依据阳新县机构改革方案，原阳新县国土资源局重新组建为阳新县自然资源和规划局，原阳新县国土资源局不再保留，故本案被申请人变更为阳新县自然资源和规划局。案件现已审理终结。

申请人请求：撤销G（2018）X013地块国有土地使用权挂牌出让行政行为。

申请人称：湖北第五大街房地产有限公司在新港工业园区收购“鸿鑫广场”和“大兴公寓”2栋烂尾楼，鸿鑫广场项目由申请人办理土地收储手续，项目所有报审报批文件申请人已经办理。阳新县国土局新港（物流）工业园区国土分局2018年11月9日将鸿鑫广场土地挂牌出让给黄石市盛源置业有限公司涉嫌违规暗箱操作，盛源公司法定代表人姜某涉嫌参与陷害申请人法定代表人刘某。因此，鸿鑫广场土地挂牌出让行为应予以撤销。

被申请人称：涉案地块位于新港韦源口居委会，该地块收储、出让等行政行为都是新港国土分局实施。申请人提出行政复议超过了60天的申请期限，涉案地块挂牌出让于2018年11月9日作出，而申请人直到2019年2月26日才提起复议，申请人作为单位，其法定代表人刘机在看守所并不影响其依法主张权利。申请人与涉案土地挂牌出让行为没有法律上的利害关系，根据生效的民事判决书，申请人与阳新县正诚置业有限公司签订的《房地产项目转让协议》无效，申请人对涉案地块和项目没有任何权利，新港国土分局作出的土地挂牌出让行为不损害申请人的权利，也无需事先个别通知申请人。新港国土分局作出的鸿鑫广场土地挂牌出让具体行政行为由法律依据，程序合法，黄石市盛源置业有限公司依法取得该土地使用权。

第三人称：申请人的行政复议申请已经超过复议申请期限。申请人无权提出行政复议申请，其与阳新县正诚置业有限公司签订的《房地产项目转让协议》无效，申请人也未对鸿鑫广场项目进行实质性投资，阳新县国土局作出的行政行为没有侵犯其合法权益。

经查：2013年4月，阳新县正诚置业有限公司（以下简称正诚公司）在未经批准的情况下占用阳新县韦源口镇土地建设鸿鑫广场项目。2013年12月5日，原阳新县国土资源局对此作出阳土资处字［2013］第224号《行政处罚决定书》，责令正诚公司退还非法占用的土地843平方米，没收在非法占用土地上新建的占地843平方米建筑物和其他设施，并对非法占用的843平方米土地处以每平方米10元的罚款，共计罚款8430元。2014年8月18日，原阳新县国土局向阳新县人民法院申请强制执行上述处罚决定，阳新县人民法院于2014年8月26日裁定准予强制执行。

2017年4月24日，正诚公司与申请人签订一份《房地产项目转让协议》，约定正诚公司将位于黄石韦源口鸿鑫广场项目（房屋主体已建成）整体转让给申请人，申请人收购后进行后续投资建设。合同签订后，申请人通过与他人签订施工合同等形式对项目房屋进行装修等履行合同行为。但正诚公司认为申请人未按约定履行合同，于2017年11月18日通知申请人解除上述协议。2018年3月13日，正诚公司向阳新县人民法院提起民事诉讼。2018年7月5日，阳新县人民法院作出（2018）鄂0222民初1098号民事判决，查明截至一审法庭辩论终结前，申请人与正诚公司均未取得涉案土地使用权证书，均未提交涉案项目土地使用权收储的招投标、土地出让金缴纳，以及涉案工程的规划、建筑许可等规范性文件；正诚公司在未取得土地使用权证书，亦未办理规划许可、建筑许可等相关行政许可、同时未经有权人民政府同意转让的情况下，将涉案鸿鑫广场项目转让给申请人，违反了法律的强制性规定，故双方签订的《房地产项目转让协议》应属无效。申请人不服一审判决，上诉至黄石市中级人民法院。2018年11月27日，黄石市中级人民法院作出（2018）鄂02民终1514号终审判决，驳回上诉，维持原判。

2017年7月26日，阳新县治理工程建设领域突出问题领导小组办公室（以下简称县治工办）向阳新县规划局致函，请县规划局对鸿鑫广场建设项目现状出具规划红线图及规划条件。9月4日，阳新县规划局出具涉案项目规划设计（土地使用）条件书，确定该项目用地性质为居住用地，净用地面积1662.5平方米等，同时注明“本规划条件仅用于县治工办处理违法建筑，不作他用”。2017年9月11日，县治工办致函县国土局，要求县国土局对鸿鑫广场项目净用地面积1662.5平方米以挂牌方式出让。2017年11月20日，阳新县国土资源局新港（物流）工业园区国土分局（以下简称新港国土分局）发布《土地收购公告》。2018年9月11日，黄石新港（物流）工业园区管委会批准收购上述1662.5平方米土地。同日，新港国土分局与原土地使用权人黄龙送、陈前英等9人签订《土地收购合同》。2018年9月19日，新港园区管委会批准涉案土地以挂牌方式出让（宗地编号：G（2018）X013），10月8日，新港国土分局发布阳国土告字（2018）X006号挂牌出让公告。11月9日，黄石市盛源置业有限公司（以下简称盛源公司）竞得涉案土地，成交价为每平方米703.76元，合计117万元。11月19日，新港国土分局与盛源公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，12月3日，盛源公司缴纳完全部土地出让金。

另，2018年4月30日，刘机因涉嫌故意伤害罪被拘留，后因检察院不起诉，于2019年1月10日被释放。申请人对上述土地使用权挂牌出让行为不服，于2019年2月26日向本机关申请行政复议。

以上事实，主要有以下证据证实：①阳土资处字［2013］第224号《行政处罚决定书》、（2014）鄂阳新行非审字第00175号《行政裁定书》；②（2018）鄂0222民初1098号《民事判决书》、（2018）鄂02民终1514号《民事判决书》；③阳规治条2017010号《规划设计（土地使用）条件书》；④《土地收购公告》、《黄石新港（物流）工业园区土地收购审批表》、《土地收购合同》；⑤阳国土告字［2018］X006号《国有土地使用权挂牌出让公告》、《挂牌出让成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》等证据。

本机关认为：本案中，正诚公司在未取得相关行政许可和土地使用权的情况下在G（2018）X013地块上擅自建设鸿鑫广场项目，原阳新县国土资源局对此作出行政处罚，对非法占地范围内的地上建筑物予以了没收。自此，地上建筑物在法律上已不属于正诚公司或其他投资方所有。申请人虽与正诚公司达成了收购鸿鑫广场项目的协议，但双方的收购协议已被人民法院确认无效，无效合同自始无效，申请人不具有涉案土地地上建筑物的所有权，且也并非涉案土地的原使用权人。因此，申请人与G（2018）X013地块的国有土地使用权挂牌出让行为不具有法律上的利害关系，申请人的行政复议申请不符合《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条第（二）项的规定。

至于申请人与正诚公司因房地产项目转让协议引起的纠纷属于民事法律关系范畴，申请人可通过民事途径予以主张。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（二）项规定，本机关决定：

驳回申请人的行政复议申请。

若不服本决定，可以自接到本决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。

        2019年5月28日