黄 石 市 人 民 政 府
行 政 复 议 决 定 书
黄政复决字〔2024〕127号
申请人：张*。
申请人：熊**。
申请人：谭**。
申请人：潘**。
申请人：汪*。
申请人：李**。
被申请人：黄石市自然资源和城乡建设局。
申请人不服被申请人于2024年6月7日对其作出的《答复函》，于2024年7月4日向本机关申请行政复议，本机关于2024年7月10日依法予以受理,现已审理终结。
申请人请求：撤销被申请人作出的《答复函》，责令被申请人在限期内依法对申请人查处申请事项进行重新查处，并重新向申请人作出书面答复。
申请人称：申请人系黄石义乌国际商贸城建设项目商铺的买受人，申请人发现购买的所谓商铺根本无法找到具体位置，系将一个大的独立商铺进行分割拆零销售，无法进行二次交易，不符合“商业用房按幢、层、套、间”的规定。上述行为已经构成了分割拆零销售、变相售后包租或变相返本销售商品房的行为，应当予以严厉查处。被申请人未对申请人提出的违法建设问题进行调查和答复。被申请人在答复中承认后期并未办理分割登记，湖北西子置业有限公司在没有办理相关登记的情况下，违法分割，被申请人未进行查处，系行政不作为。申请人经过走访发现，湖北西子置业有限公司未按照建筑设计规划要求进行建设，规划图纸上显示建筑的北侧设有环形车道与建筑体相连接，但是经过现场走访查看未见环形车道，申请人认为湖北西子置业有限公司未按照规划进行建设，不应该通过验收，湖北西子置业有限公司未按规划建设的行为应当被查处。申请人为维护自身合法权益故申请行政复议。
被申请人称：黄石义乌国际商贸城项目位于黄石市黄石港迎宾大道以北、花山路北延以西，为湖北西子置业有限公司开发建设。目前，该项目所涉及的1#楼、2#楼商业部分的规划核实及不动产首次登记手续已完成。被申请人已办结该项目1、2号楼3329户商铺的房地首次登记。未办证业主可持身份证明材料、西子公司盖章的《不动产登记申请书》、西子公司名下的不动产权证书及已备案的商品房买卖合同等材料申请办理商品房转移登记。业主办证后可正常进行二次交易。依据《商品房销售管理办法》及《城市商品房预售管理办法》规定，并结合市住房和城市更新局公布的机构职能，黄石市商品房分割销售管理职能属于市住房和城市更新局，被申请人无权监管查处。被申请人2017年核发的《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》针对的是已经符合竣工验收条件的1#楼、2#楼和地下1层商业部分的分期竣工验收，该部分“功能完整、分期合理”。现因8#楼至今未实际建设，环形车道暂无法修建。环形车道是否修建不是1#楼、2#楼和地下1层商业部分验收的必要条件，被申请人的验收合法合规。被申请人于2024年5月6日收到申请人的《履行法定职责查处申请书》，于6月7日作出《答复函》，并于6月14日向申请人送达，程序正当。
经查：2024年4月30日，申请人以邮件方式向被申请人提交《履行法定职责（查处）申请书》，认为湖北西子置业有限公司“构成了分割拆零销售、变相售后包租或变相返本销售商品房的行为，违反了相关法律、行政法规的规定”、“未按照建筑设计规划要求进行建设，规划图纸上显示建筑的北侧设有环形车道与建筑体相连接，但是经过现场走访查看未见环形车道”，不应该验收通过，应当被查处。2024年6月7日，被申请人向申请人作出《答复函》，告知申请人“根据部门职能，黄石市商品房分割销售管理职能归属于市住建部门，我局负责商品房分割销售后的不动产登记工作”，同时告知申请人“2017年湖北西子置业有限公司申请对黄石义乌国际商贸城一期商业部分进行竣工规划核实。原黄石市规划局经现场核验，该项目1#楼6层商业和2#楼6层商业已建设完成，1#楼北侧螺旋坡道及2#、3#楼之间的通道暂未建设。2017年4月通过了该项目一期工程的分期规划核实，对1#楼、2#楼和地下1层商业部分计容建筑面积共计104140.08平方米核发了《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》（证号：核字第2017020号），项目容积率、建筑密度及绿地率等指标待工程整体完工后再予核算。”2024年6月14日，被申请人向申请人邮寄送达该《答复函》。
另查明，张*是黄石义乌国际商贸城一期1号楼*单元*室买受人，熊**是黄石义乌国际商贸城一期2号楼*单元*室买受人,谭**是黄石义乌国际商贸城一期2号楼*层副*室买受人，潘**、汪*是黄石义乌国际商贸城一期1号楼*单元*室买受人,李**是黄石义乌国际商贸城一期2号楼*单元*室买受人。
又查明，申请人张*等人曾于2023年11月23日向黄石市住房和城乡建设局提交《履行法定查处职责申请书》，请求对湖北西子置业有限公司、黄石多隆义乌小商品批发城管理有限公司分割拆零、售后返租等违法行为进行查处。同年12月15日，黄石市住房和城乡建设局作出黄建依复〔2023〕第19号《关于熊**等174人申请履行法定查处职责的答复》，称不存在销售虚拟格子铺的行为，未发现房地产开发企业存在售后包租行为。
以上事实，主要有以下证据证实：①《答复函》及邮寄凭证；②《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》；③黄建依复〔2023〕第19号《关于熊**等174人申请履行法定查处职责的答复》等证据。
本机关认为：《湖北省城乡规划条例》第四十九条第三款规定，任何单位和个人有权向城乡规划主管部门或者有关部门举报、控告违反城乡规划的行为。对举报的事项，城乡规划主管部门或者有关部门应当及时处理，并为举报人保密。被申请人作为我市城乡规划主管部门，对申请人举报的违反城乡规划的行为具有查处职权。
关于申请人提出的被申请人对湖北西子置业有限公司构成分割拆零销售、变相售后包租或变相返本销售商品房的行为未依法履行法定职责，应当进行查处的意见。依据《商品房销售管理办法》第五条规定，直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。第四十二条规定，房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款:……（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；（五）分割拆零销售商品住宅的……由上述规定可知，对于分割拆零销售商品住宅等行为进行查处，属于建设行政主管部门职能范围，被申请人告知申请人黄石市商品房分割销售管理职能归属于市住建部门并无不当。另针对申请人该项查处申请，原黄石市住房和城乡建设局已作出答复，故对申请人意见不予采纳。
关于申请人提出被申请人应对湖北西子置业有限公司未按照规划建设环形车道、不符合验收条件的行为进行查处的意见。《中华人民共和国行政复议法》第二十一条规定，因不动产提出的行政复议申请自行政行为作出之日起超过二十年，其他行政复议申请自行政行为作出之日起超过五年的，行政复议机关不予受理。本案中，原黄石市规划局于2017年7月即已针对义乌国际商贸城一期1＃楼、2＃楼出具竣工验收规划条件核实证明，认定建设工程符合城乡规划要求。申请人上述意见实质是对被申请人规划验收行为不服，针对该验收行为显然已超过最长行政复议申请期限，故对申请人意见不予采纳。申请人的主要诉求实质上是与湖北西子置业有限公司就商品房买卖合同履行中所产生的问题纠纷，可通过民事诉讼等途径寻求权利救济。另，被申请人于2024年4月30日收到申请人提出的《履行法定职责（查处）申请书》，2024年6月7日作出书面答复，依法保障了申请人知情权，程序合法。
综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，本机关决定：
维持被申请人于2024年6月7日对申请人作出的《答复函》。
若不服本决定，可以自接到本决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。
2024年9月24日
鄂公网安备 42020402000046号