黄 石 市 人 民 政 府
行 政 复 议 决 定 书
黄政复决字〔2025〕049号
申请人：陆**。
被申请人：黄石市住房和城市更新局。
申请人不服被申请人于2025年2月10日对其作出的《关于黄石国贸项目<违法查处申请书>的回复》，于2025年4月9日向本机关申请行政复议，本机关于2025年4月15日依法予以受理,现已审理终结。
申请人请求：撤销被申请人于2025年2月10日对申请人作出的《关于黄石国贸项目<违法查处申请书>的回复》，并责令其对申请人申请查处的事项重新作出处理。
申请人称：申请人认为黄石国贸商业中心项目涉嫌以虚假宣传、分割拆零、售后包租、售后返租的方式售卖未明确产权界限商铺，故向被申请人提出查处申请。但被申请人作出的案涉回复认定事实不清、证据不足、适用法律错误，应予撤销。首先，业主购买房屋的目的是依法取得房屋所有权证，并实现房屋单独使用，但黄石国贸公司违法分割销售，导致产权位置不明，无法单独使用，致使合同目的不能实现。其次，黄石国贸商业中心项目中所谓的商铺根本是个谎言，其物理形态上并未固定，也不能形成封闭空间，根本不具有业主独立经营的条件，所以其在规划建设时就必然已经设计好了采用售后包租的形式，由开发商当做大型仓库统一对外出租使用。实际上，黄石国贸商业中心项目也确实是采用售后包租或者变相售后包租的方式进行销售和欺骗业主的。综上，请求贵府依法支持申请人的请求。
被申请人称：一、答复人作出的《关于黄石国贸项目＜违法查处申请书＞的回复》内容合法，应当予以维持。（一）关于申请人反映的案涉项目存在分割销售行为，经答复人核实不存在。根据《商品房销售管理办法》规定，分割拆零销售是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为，本案中，案涉项目的开发企业系黄石市兴佳置业有限公司，申请人与黄石国贸公司所签订的协议属于存量房交易，出卖人黄石国贸公司并非房地产开发企业。其次，该条款所指的分割拆零销售行为销售的房屋是商品住宅，而申请人与黄石国贸公司签订的《商铺买卖合同》出售的是商铺。另，该《商铺买卖合同》已明确申请人购买的商铺具体坐落和编号，且在合同附件中已附上该商铺所在楼层平面图，申请人所购买房屋有明确界址，能够与其他房屋进行区分。故不存在其反映的房地产开发企业分割拆零销售行为。最后，关于申请人反映的商业规划建设应对商铺进行固定，形成单独空间并单独办理产权证书等内容，不属于答复人职责范围。（二）关于申请人反映的黄石国贸公司存在采取售后包租或变相售后包租的违法行为。根据《商品房销售管理办法》规定，售后包租行为针对的对象是房地产开发企业，案涉项目的开发企业系黄石市兴佳置业有限公司，而与委托人签订协议的受委托经营方是黄石国贸公司，黄石国贸公司并非案涉项目房地产开发企业，故不存在申请人反映的该项目开发企业售后包租、返本销售的行为。二、答复人作出的答复程序正当。申请人于2025年1月9日向答复人提出《违法查处申请书》，答复人于2025年2月10日作出案涉回复并邮寄送达申请人，程序正当。综上所述，答复人作出的回复内容合法、程序正当，依法应当予以维持。
经查：2025年1月9日，申请人向被申请人邮寄《违法查处申请书》，请求被申请人依法对黄石国贸商业投资管理有限公司（以下简称黄石国贸公司）违法分割销售、售后包租、返本销售等违法违规行为进行立案查处，追究黄石国贸公司相关责任人员的法律责任，责令黄石国贸公司对违法行为予以纠正，赔偿因此给申请人造成的损失并请求被申请人将阶段性进展情况、最终查处结果书面告知申请人。1月11日，被申请人收到该查处申请。2月10日，被申请人向申请人作出《关于黄石国贸项目＜违法查处申请书＞的回复》称：关于你反映顺佳舣景广场一、二期（以下简称黄石国贸项目）商业存在售后包租、返本销售行为。经调查，黄石国贸项目的开发企业系黄石市兴佳置业有限公司，该项目的备案项目名称为顺佳舣景广场一、二期商业。申请人2013年1月23日同黄石国贸公司签订了《商铺买卖合同》、《商铺委托经营协议》，购买该项目商业二层3-387号商铺并委托黄石国贸公司经营。根据《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”售后包租行为针对的对象是房地产开发企业。你所签订的协议属于存量房交易，出卖人并非房地产开发企业（即黄石市兴佳置业有限公司），故该项目不存在开发企业售后包租、返本销售的行为。关于你反映该项目存在分割拆零销售行为。根据《商品房销售管理办法》第四十五条第三款规定：“本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。”该条款处罚的对象是房地产开发企业将成套的商品住宅分割拆零销售宅的行为。经查，你与黄石国贸公司签订《商铺买卖合同》、《商铺委托经营协议》，且所购买的是商铺而不是成套商品住宅，故你反映的房地产开发企业分割拆零销售行为不存在。关于你反映该商业规划建设应对商铺进行固定，形成单独空间并单独办理产权证书等内容，不属于我局职责范围。申请人不服该答复，向本机关提起行政复议。
另查明，2013年1月23日，申请人（买受人）与黄石国贸公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定购买“黄石市黄石港区天津路3号黄石国贸商业中心的商铺”，规划用途为“商业服务”，商铺地址位于黄石国贸商业中心二层*号。同日，申请人（甲方）与黄石国贸公司（乙方）签订《商铺委托经营协议》，约定甲方将购买的商铺委托给乙方进行统一运营管理。
以上事实，主要有以下证据证实：①《关于黄石国贸项目＜违法查处申请书＞的回复》；②《违法查处申请书》及邮寄单；③《商铺买卖合同》及《商铺委托经营协议》等证据。
本机关认为：《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第三条规定，各级住房城乡建设主管部门及法律法规授权的管理机构（包括地方人民政府按照职责分工独立设置的城乡规划、房地产市场、建筑市场、城市建设、园林绿化等主管部门和住房公积金、风景名胜区等法律法规授权的管理机构，以下统称主管部门）应当设立并向社会公布违法违规行为举报信箱、网站、电话、传真等，明确专门机构（以下统称受理机构）负责举报受理工作。故被申请人具有对申请人履职申请书中的举报事项进行处理的职权。
《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第九条规定，举报件应自受理之日起60个工作日内办结。第十四条规定，举报人署名或提供联系方式的，承办单位应当采取书面或口头等方式回复处理情况，并做好相关记录。本案中，被申请人于2025年1月11日收到申请人提出的履职申请，并于2025年2月10日作出书面答复，程序合法。
对于申请人提出被申请人应当对案涉项目相关违法行为进行查处的意见。本机关认为，本案中，申请人就其财产权益受损要求被申请人对案涉项目相关违法行为进行查处，但申请人所称财产权益受损实际系其与黄石国贸公司签订的《商铺买卖合同》和《商铺委托经营协议》履行中所产生的问题。被申请人对黄石国贸公司是否查处与申请人自身合法权益保护并无直接利害关系，故申请人要求被申请人对案涉项目相关违法行为重新作出处理的主张，本机关不予采纳。
综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条规定，本机关决定：
维持被申请人于2025年2月10日对申请人作出的《关于黄石国贸项目＜违法查处申请书＞的回复》。
若不服本决定，可以自接到本决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。
2025年6月4日
鄂公网安备 42020402000046号